Certyfikacja wielokryterialna budynków przestaje być elementem wizerunkowym, a staje się jednym z kryteriów oceny inwestycji nieruchomościowych w szczególności w segmentach komercyjnych, takich jak biura i powierzchnie logistyczno‑magazynowe. W warunkach rosnącej presji regulacyjnej, wzrostu kosztów operacyjnych oraz większej selektywności najemców i inwestorów, jakość techniczna i efektywność energetyczna budynków w coraz większym stopniu wpływają na ich wartość oraz postrzeganie ryzyka przez instytucje finansowe. Nie oznacza to jednak, że sama certyfikacja przesądza o dostępności finansowania, lecz że stanowi jedno z narzędzi wspierających jego ocenę.
Certyfikacja opiera się na ustandaryzowanej ocenie budynku według mierzalnych kryteriów, obejmujących m.in. zużycie energii, emisje, gospodarowanie zasobami czy jakość środowiska wewnętrznego. W zależności od systemu uwzględniane są również aspekty społeczne i zarządcze (PLGBC, 2026[1]). Na polskim rynku dominują systemy BREEAM, LEED, DGNB oraz HQE, uzupełniane przez certyfikacje wyspecjalizowane, takie jak WELL (zdrowie użytkowników) czy Passivhaus (efektywność energetyczna).
Według danych Polskiego Stowarzyszenia Budownictwa Ekologicznego (PLGBC, 2026[1]) struktura branżowa certyfikowanych budynków jest zdominowana przez sektor logistyczno‑przemysłowy (38,2%) oraz biurowy (30,2%), które łącznie odpowiadają za ponad dwie trzecie wszystkich obiektów. Pozostałe segmenty, takie jak mieszkaniowy (14,4%), handlowy (10,9%) oraz hotele i szkoły, mają wyraźnie niższy, uzupełniający udział w całkowitej liczbie certyfikowanych budynków. Zgodnie z danymi z raportu PLGBC na koniec 2025 roku nowoczesna powierzchnia biurowa w Polsce wynosiła niemal 13 mln m², z czego 99% stanowiła powierzchnia certyfikowana.
W Unii Europejskiej budynki odpowiadają za ok. 40% zużycia energii końcowej i blisko 38% emisji gazów cieplarnianych, dlatego jest to jeden z głównych obszarów interwencji polityk klimatycznych (European Commission, 2023[2]). Unijna strategia „Fala Renowacji” zakłada renowację 35 mln budynków do 2030 roku oraz co najmniej podwojenie tempa renowacji. Tym samym, przewidywany jest wzrost nakładów inwestycyjnych w całym sektorze i zwiększenie znaczenia wiarygodnych, porównywalnych danych o stanie budownictwa (European Commission, 2020[3]).
Znowelizowana dyrektywa w sprawie charakterystyki energetycznej budynków, czyli EPBD (ang. Energy Performance of Buildings Directive, Dyrektywa (UE) 2024/1275), wprowadza standard budynków zeroemisyjnych dla nowych inwestycji od 2028 roku w przypadku obiektów publicznych oraz od 2030 roku dla wszystkich pozostałych nowych budynków w Unii Europejskiej. Równolegle dyrektywa zobowiązuje państwa członkowskie do poprawy jakości istniejącego zasobu poprzez modernizację 16% najsłabszych energetycznie budynków niemieszkalnych do 2030 roku oraz 26% do 2033 roku. Zmiany te są częścią strategii UE na rzecz osiągnięcia neutralności klimatycznej do 2050 roku.
Z punktu widzenia finansowania istotne znaczenie ma również Taksonomia UE, która określa kryteria uznania inwestycji za zrównoważone, w tym wymagania dotyczące efektywności energetycznej budynków. Należy jednak podkreślić, że certyfikacja w systemach takich jak BREEAM czy LEED nie jest równoznaczna ze spełnieniem kryteriów Taksonomii UE, choć w praktyce może stanowić pomocnicze źródło danych przy ocenie projektu.
Podejście to znajduje odzwierciedlenie w wewnętrznych politykach instytucji finansowych, takich jak Sustainable Finance Framework (SFF) Banku Pekao S.A. Dokument określa kwalifikowalność inwestycji finansowanych z wpływów z obligacji EMTN emitowanych przez Bank Pekao S.A. Zgodnie z SFF Banku Pekao, w przypadku systemu BREEAM są to oceny na poziomie co najmniej Excellent (doskonały poziom spełnienia kryteriów ≥70%) lub Outstanding (nadzwyczajny poziom spełnienia kryteriów ≥85%). Ocena inwestycji opiera się na ważonym wyniku punktowym wyrażonym w procentach oraz spełnieniu określonych wymagań minimalnych w kluczowych kategoriach środowiskowych. Wymienione poziomy certyfikacji są przyznawane wyłącznie budynkom, które oprócz uzyskania odpowiednio wysokiego wyniku całkowitego spełniają dodatkowe, zaostrzone kryteria jakościowe, m.in. w zakresie efektywności energetycznej, zarządzania procesem inwestycyjnym oraz oddziaływania środowiskowego.
Z kolei w systemie LEED wymagany jest poziom Gold lub Platinum. Poziom Gold (60–79 punktów z maksymalnych 110) oznacza spełnienie wysokich wymagań we wszystkich kluczowych obszarach oceny, w szczególności w zakresie dekarbonizacji operacyjnej, efektywności energetycznej, gospodarki zasobami oraz jakości środowiska wewnętrznego (przy pełnym wypełnieniu wymagań minimalnych i obowiązkowych). Poziom Platinum (80+ punktów) wymaga osiągnięcia bardzo wysokiej punktacji w przekroju wszystkich kategorii, w tym uwzględnienia kryteriów klimatycznych (redukcji emisji w całym cyklu życia budynku), odporności na zmiany klimatu oraz wpływu społecznego.
Alternatywnie stosowane są kryteria oparte bezpośrednio na parametrach energetycznych. Obejmują one m.in. kwalifikację budynku do grupy najbardziej efektywnych aktywów na rynku (tj. znajdujących się w najlepszych 15% pod względem zużycia energii), spełnienie standardu NZEB (Nearly Zero-Energy Building), czyli budynek o niemal zerowym zużyciu energii, wymaganego przez regulacje UE dla nowych obiektów. Natomiast w przypadku modernizacji, istotne jest wykazanie istotnej, mierzalnej poprawy efektywności energetycznej, np. poprzez redukcję zużycia energii pierwotnej o 30% (Bank Pekao S.A., 2026[4]).
Zależność między certyfikacją a dostępem do finansowania ilustrują projekty rynkowe. Przykładem jest inwestycja Skyliner II realizowana przez Karimpol Polska, finansowana przez Bank Pekao S.A. kwotą 50 mln EUR. Projekt posiada certyfikat BREEAM dla nowych budynków na poziomie Outstanding (poziom spełniania kryteriów to 91,9%) i będzie zasilany w 100% energią z odnawialnych źródeł (ISBnews, 2024[5]; skylinerbykarimpol.pl, 2026[6]). W tym przypadku certyfikacja dostarcza uporządkowanych danych o parametrach budynku, które mogą być uwzględniane w ocenie ryzyka, jednakże ich weryfikacja nastąpi na etapie eksploatacji obiektu.
Artykuł sponsorowany. Niniejszy tekst powstał w ramach płatnej współpracy z Krajową Izbą Gospodarczą. Bank Pekao S.A. jest partnerem strony ESG Standard. W przygotowanie artykułu zaangażowani byli pracownicy Banku Pekao S.A.
[1] PLGBC (2026) Zrównoważone budownictwo w Polsce – raport roczny. Warszawa: Polskie Stowarzyszenie Budownictwa Ekologicznego.
[2] European Commission (2023) Energy Performance of Buildings Directive and Fit for 55 package. Brussels: European Commission.
[3] European Commission (2020) A Renovation Wave for Europe.
[4] Bank Pekao S.A. (2026) Sustainable Finance Framework. Warszawa: Bank Pekao S.A.
[5] ISBnews (2024) Pekao finansuje projekt Skyliner II kwotą 50 mln EUR. Dostęp online: 26.05.2026.
[6] https://skylinerbykarimpol.pl/skyliner-ii-uzyskuje-breeam-outstanding/ (dostęp z dnia: 09.06.2026)
